2026年4月1日から、不動産をお持ちの方に「住所変更登記」の申請が義務付けられます。
引っ越しや結婚・離婚で住所や氏名が変わったまま登記を放置していると、変更日から2年以内に申請しなければ、5万円以下の過料が科される可能性があります。
本記事では、行政書士・宅地建物取引士の立場から、義務化の概要・手続きの流れ・費用・注意点までをわかりやすく解説します。2026年3月28日時点の最新情報に基づいています。
- 住所変更登記の義務化は2026年4月1日施行（不動産登記法第76条の5）
- 対象は不動産の所有権登記名義人すべて。期限は変更日から2年以内
- 施行前の未登記分は2028年3月31日までに申請が必要
- 「スマート変更登記」の申し出をしておけば費用ゼロで義務履行が可能
- 罰則は5万円以下の過料（催告後に正当な理由なく放置した場合）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2026年4月1日 |
| 根拠法令 | 不動産登記法第76条の5（2021年改正・法律第24号） |
| 対象 | 不動産の所有権登記名義人（住所・氏名を変更した人） |
| 申請期限 | 変更日から2年以内 |
| 施行前の変更分 | 2028年3月31日まで（施行日から2年間の猶予） |
| 罰則 | 5万円以下の過料（行政罰・刑事罰ではない） |
| 登録免許税 | 自分で申請：不動産1件1,000円／スマート変更登記：非課税（無料） |
| 相続登記の義務化 | 2024年4月施行済み（相続を知った日から3年以内・10万円以下の過料） |
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住所変更登記の義務化とは？制度の概要をわかりやすく解説
住所変更登記の義務化は、不動産の登記名義人が住所や氏名・名称を変更した場合に、変更日から2年以内に変更登記を申請することを法律で義務付ける制度です。
根拠法令は不動産登記法第76条の5（2021年改正）で、2026年4月1日から施行されます。
2024年4月に相続登記の義務化がスタートし、「相続だけ気をつければいい」と思っている方が多い印象です。しかし住所変更登記の義務化は、引っ越しや結婚・離婚を経験したすべての不動産所有者が対象になります。「うちには関係ない」と思わず、まず登記簿の住所を確認してみてくださいね。
義務化の背景：所有者不明土地問題の深刻化
日本では、登記簿上の住所が古いまま放置された結果、現在の所有者と連絡が取れない土地・建物が増え続けています。国土交通省の調査によると、こうした「所有者不明土地」の面積は九州全体に匹敵するとされています。
この問題を解消するため、国は2021年に不動産登記法を改正しました。2024年4月に相続登記の義務化（第76条の2）がスタートし、2026年4月から住所変更登記の義務化（第76条の5）が続く形です。
対象者は不動産を持つすべての登記名義人
義務化の対象は、登記簿上に所有権の登記名義人として名前が記載されている方です。戸建て・マンション・土地のいずれでも対象になります。
以下に該当する方は、登記簿の住所・氏名が現在の情報と一致しているか確認することをおすすめします。
- 過去に引っ越しをして、登記簿の住所を変更していない方
- 結婚・離婚・養子縁組で氏名が変わったが、登記は旧姓のままの方
- 法人の代表者・所在地に変更があった場合
申請期限はいつまで？2つのケースで整理
住所変更登記の申請期限は、変更がいつ発生したかによって異なります。法務省の公式情報に基づいて、2つのケースに分けて整理します。
| ケース | 申請期限 | 具体例 |
|---|---|---|
| 2026年4月1日以降に住所・氏名が変わった場合 | 変更日から2年以内 | 2026年6月に引っ越し → 2028年5月末まで |
| 2026年3月31日以前にすでに変更していた場合 | 2028年3月31日まで（施行日から2年間の猶予） | 2020年に引っ越し → 2028年3月31日まで |
施行前の変更も対象です。10年前・20年前の引っ越しで登記を変更していなかった場合でも、2028年3月31日が期限になります。「古い変更だから対象外」ではありませんので注意してください。
相続登記の義務化との違い
2024年4月に先行して施行された相続登記の義務化とは、期限・過料額が異なります。混同しやすいので比較表にまとめました。
| 区分 | 住所変更登記（第76条の5） | 相続登記（第76条の2） |
|---|---|---|
| 施行日 | 2026年4月1日 | 2024年4月1日（施行済み） |
| 申請期限 | 変更日から2年以内 | 相続を知った日から3年以内 |
| 過料 | 5万円以下 | 10万円以下 |
| 施行前の猶予 | 2028年3月31日まで | 2027年3月31日まで |
相続により不動産を取得した場合は、相続登記と住所変更登記の両方が必要になるケースがあります。まとめて手続きすれば手間と費用を抑えられますので、司法書士への一括依頼も検討してみてください。
3つの申請方法と費用を徹底比較
住所変更登記の申請方法は、大きく3つに分かれます。それぞれの特徴・費用・おすすめの人をまとめました。
| 申請方法 | 登録免許税 | その他費用 | こんな方におすすめ |
|---|---|---|---|
| スマート変更登記 | 非課税（無料） | なし | マイナンバーカードをお持ちの方 |
| 自分で申請（窓口・郵送・オンライン） | 不動産1件につき1,000円 | 住民票300円前後 | 書類作成に抵抗がない方 |
| 司法書士に依頼 | 不動産1件につき1,000円 | 報酬1〜3万円程度が目安 | 複数不動産・相続登記と同時の方 |
方法1：スマート変更登記（無料・最もおすすめ）
国が新たに設けた「スマート変更登記」は、事前に申し出を1回行っておくだけで、その後の住所・氏名変更を法務局が自動的に登記してくれる制度です。
正式には「検索用情報の申出による職権登記」と呼ばれ、登録免許税も非課税。費用は一切かかりません。
- 管轄の法務局窓口またはオンラインで「検索用情報の申出」を行う
- マイナンバーカードを使った本人確認でマイナンバーを登録する
- 住民票の住所・氏名が変更されると、法務局が住基ネット経由で自動検知する
- 登記官が職権で変更登記を実施する（以後の本人申請は不要）
申し出の受け付けは2025年4月21日からすでに開始されています。まだ申し出をしていない方は、施行日前の今のうちに手続きしておくと安心です。
スマート変更登記は「最初の申し出だけ」手続きすれば、あとは法務局が自動で登記してくれる画期的な仕組みです。転勤や引っ越しが多い方には特におすすめです。マイナンバーカードをお持ちなら、できるだけ早めに申し出をしておきましょう。
方法2：自分で申請（窓口・郵送・オンライン）
法務局（登記所）に自分で申請書を提出する方法です。窓口持参・郵送・オンライン（登記・供託オンライン申請システム）の3つから選べます。
必要書類は以下のとおりです。
- 登記申請書（法務局のひな形を使用）
- 住民票（新住所が記載されたもの）または戸籍の附票
- 登録免許税の収入印紙（不動産1件につき1,000円）
引っ越しを繰り返していて、現在の住民票と登記簿上の住所がつながらないケースがあります。この場合は戸籍の附票（本籍地の市区町村で取得）を使うと、過去の住所変遷を証明できます。戸籍の附票の保存期間は150年に延長されましたが、古いものは廃棄済みの場合もあるため、早めの取得をおすすめします。
方法3：司法書士に依頼する
登記申請は司法書士の専門業務です。書類準備から申請・完了確認まで一括で代行してもらえます。
費用の目安は、司法書士報酬として1〜3万円程度が一般的です。ただし事務所や案件の複雑さによって異なりますので、事前に見積もりを取ることをおすすめします。
複数の不動産をお持ちの場合や、相続登記とあわせて手続きする場合は、司法書士への依頼が合理的な選択肢になります。
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罰則：5万円以下の過料が科されるケースと回避方法
正当な理由なく期限を過ぎて申請を怠った場合、不動産登記法第164条第2項の規定により、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、期限を過ぎただけで即座に過料が科されるわけではありません。法務省の運用方針では、以下の手順が踏まれます。
- 法務局が義務違反を確認する
- 相当の期間を定めて催告（「この期間内に申請してください」という通知）を行う
- 催告期間内に正当な理由なく申請しなかった場合に限り、裁判所に過料の通知を行う
- 裁判所が過料を決定する（5万円以下の範囲）
つまり、催告に応じて申請すれば過料は回避できます。とはいえ、催告が届いてから慌てるよりも、期限内に自主的に手続きを済ませておく方が安心です。
「正当な理由」として認められる5つのケース
法務省の通達に基づき、以下のケースでは「正当な理由」として認められ、過料の対象外となります。
| No. | 正当な理由の具体例 |
|---|---|
| 1 | スマート変更登記の申し出（検索用情報の申出）を行っているが、法務局の職権変更がまだ完了していない場合 |
| 2 | 行政区画の変更（市町村合併など）により住所が変わった場合 |
| 3 | 義務者本人が重病・入院中などで申請が困難な場合 |
| 4 | DV被害者等で、住所を公開することにより生命・身体に危害が及ぶおそれがある場合 |
| 5 | 経済的に困窮しており、登記費用を負担する能力がない場合 |
なお、「義務化を知らなかった」という理由だけでは正当な理由に該当しません。制度の周知は法務省や市区町村が進めているため、早めの情報収集と手続きを心がけてください。
行政書士の視点から見た「放置するリスク」と早期対応のすすめ
行政書士として相続・不動産整理の相談を受ける中で、「登記のことは後で考えよう」と先送りになるケースを数多く見てきました。
住所変更登記を放置しておくと、義務化による過料リスクだけでなく、以下のような実務上の不利益が生じることがあります。
- 不動産の売却時：登記簿の住所が現住所と異なると、買主側の金融機関から「先に住所変更登記を済ませてください」と求められ、売却が数週間〜1か月遅延する
- 担保設定・借入時：住宅ローンの借り換えやリフォームローンの申込時に、住所不一致で手続きが止まる
- 相続発生時：住所変更が未了のまま所有者が亡くなると、相続人が故人の住所変遷を証明するための書類集めに苦労する
特に親御さんから不動産を相続した方は注意が必要です。相続登記を済ませたとしても、その後に引っ越しをしたら住所変更登記が別途必要になります。「相続登記さえ済ませておけば安心」ではないことを覚えておいてくださいね。
よくある質問（FAQ）
Q1. 住所変更登記は自分でできますか？
できます。法務局の窓口・郵送・オンラインの3つの方法から選べます。必要書類は申請書・住民票・収入印紙（1,000円）の3点です。書類の準備に不安がある方は、スマート変更登記の利用または司法書士への依頼を検討してみてください。
Q2. 結婚や離婚で氏名が変わった場合も対象ですか？
対象です。住所変更だけでなく、結婚・離婚・養子縁組による氏名の変更も申請義務の対象です。2026年4月以降の変更は2年以内、施行前の変更は2028年3月31日が期限になります。
Q3. スマート変更登記の申し出はどこでできますか？
管轄の法務局窓口またはオンラインで申し出が可能です。マイナンバーカードを使った本人確認が必要で、2025年4月21日から受付が始まっています。一度申し出をすれば、以後の住所・氏名変更は法務局が自動で登記してくれます。
Q4. 相続した不動産は、相続登記と住所変更登記のどちらを先にすべきですか？
相続登記（名義移転）を先に行い、その後に自分の住所が登記と異なれば住所変更登記を行う流れが正しい順序です。相続登記の期限は「相続を知った日から3年以内」です。両方まとめて司法書士に依頼すると効率的に進められます。
Q5. 住所変更登記をしないとどうなりますか？
法務局からの催告後も正当な理由なく申請しなかった場合、不動産登記法第164条第2項により5万円以下の過料が科されます。また不動産売却時に手続きが複雑化するなど、実務上の不利益も生じます。
Q6. 亡くなった親の住所変更登記は必要ですか？
原則として不要です。被相続人名義の不動産は相続登記で相続人名義に変更するため、故人の住所変更は不要です。ただし相続登記の手続きでは、故人の除票や戸籍の収集が必要になります。
Q7. 海外に住んでいる場合はどうすればいいですか？
住基ネットに登録されない海外居住者は、スマート変更登記を利用できません。在外公館で取得した在留証明書などを使って自分で申請するか、日本国内の代理人（司法書士など）に委任する方法があります。
Q8. 住所変更登記の費用はいくらですか？
申請方法によって異なります。スマート変更登記は登録免許税が非課税で手数料もゼロの最もお得な方法です。自分で申請する場合は不動産1件につき登録免許税1,000円＋住民票取得費用300円程度です。司法書士に依頼する場合は登録免許税1,000円＋報酬1〜3万円程度が目安になります。
Q9. 引っ越しのたびに毎回登記が必要ですか？
はい、住所が変わるたびに2年以内の申請義務が発生します。頻繁に引っ越す方はスマート変更登記の申し出を済ませておけば、以後の手続きは不要になります。一度の申し出で将来の手間をすべて省ける点が最大のメリットです。
Q10. 施行前の住所変更にも義務化は適用されますか？
はい、適用されます。10年前・20年前の引っ越しでも、登記を変更していなければ義務の対象です。施行前の変更分については、2028年3月31日までに申請を済ませる必要があります。対象の不動産が複数ある場合は、すべてについて手続きが必要です。
Q11. 住所変更登記をしないと不動産を売れなくなりますか？
売れなくなるわけではありませんが、売却時には住所変更登記を先に済ませる必要があります。売買契約の場面で追加の時間や費用がかかるため、事前に済ませておく方がスムーズです。
Q12. 5万円の過料はすぐに科されますか？
いいえ、すぐには科されません。法務局がまず催告（一定期間内に申請するよう通知）を行い、それでも正当な理由なく申請しなかった場合に限り、裁判所を通じて過料が決定されます。催告に応じて手続きすれば過料は回避できます。
まとめ：施行日前に確認しておきたいチェックリスト
住所変更登記の義務化について、最後に要点をチェックリスト形式でまとめます。
- ☐ 自分名義の不動産の登記事項証明書を取得して、登記上の住所を確認した
- ☐ 登記上の住所と現在の住所が一致しているか確認した
- ☐ 住所・氏名の変更がある場合、申請期限（2028年3月31日 or 変更日から2年以内）を把握した
- ☐ スマート変更登記の申し出を検討した（マイナンバーカードをお持ちの方）
- ☐ 相続で取得した不動産がある場合、相続登記も合わせて確認した
- ☐ 複数不動産がある場合、すべての物件について確認した
2024年の相続登記義務化に続き、住所変更登記も2026年4月から義務化されます。どちらも「所有者不明土地問題」への対策として、国が進める不動産登記の適正化の一環です。
手続きに不安がある場合や、相続と合わせて対応したい場合は、司法書士や行政書士に早めに相談することをおすすめします。
参考資料・一次ソース
- 法務省｜住所等変更登記の義務化特設ページ
- 法務省｜住所等変更登記の義務化について（詳細）
- e-Gov法令検索｜不動産登記法（第76条の5・第164条）
- 政府広報オンライン｜不動産登記の申請が義務化されます
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免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的助言を行うものではありません。具体的な手続きや判断については、司法書士・行政書士等の専門家にご相談ください。掲載情報は2026年3月28日時点のものであり、法改正等により変更となる場合があります。
