相続した不動産の名義変更（相続登記）【義務化・費用・手続きの流れを解説】

「親が亡くなったが、実家の名義変更はまだしていない」——そんな方は少なくありません。以前は名義変更しないまま放置しても特に罰則がなかったため、何十年も前に亡くなった親の名義のままになっている不動産が全国に多く存在していました。

しかし2024年4月から、相続登記（不動産の名義変更）は義務化されました。相続を知った日から3年以内に申請しなければ、10万円以下の過料が課される可能性があります（不動産登記法第76条の2）。また、2024年以前の相続分についても2027年3月31日が期限です。まだ手続きをしていない方は早急に確認が必要です。

本記事では、相続登記に必要な書類（遺言書あり・遺産分割協議別）・費用の目安・自分で申請する手順まで、行政書士が解説します。

相続登記（名義変更）とは

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。法務局への申請でおこない、登記が完了することで所有権が正式に移転します。

2024年4月1日以降、相続登記は義務化されました（不動産登記法第76条の2）。相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が課される可能性があります。

相続登記に必要な書類

遺産分割協議で行う場合

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで一連のもの）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票（または戸籍附票）
• 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印押印）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 不動産の固定資産税評価証明書（課税年度のもの）
• 登記申請書

遺言書がある場合

• 遺言書（公正証書遺言または検認済みの自筆証書遺言）
• 被相続人の死亡を証明する戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産税評価証明書
• 登記申請書

費用の目安

登録免許税（法務局に支払う税金）

登録免許税は「固定資産税評価額の0.4%」です。たとえば評価額2,000万円の不動産であれば、登録免許税は8万円です。

司法書士報酬

自分で申請（自己申請）することも可能ですが、書類の収集・作成を司法書士に依頼する場合の報酬は15〜30万円程度が目安とされています。不動産の数が多い・相続人が多い場合は費用が上がる傾向があります。

自分で申請する場合の流れ

• 法務局のウェブサイトから「登記申請書」の書式を入手
• 固定資産税評価証明書を市区町村役場で取得
• 戸籍謄本・住民票を取得
• 遺産分割協議書を作成（相続人全員で署名・実印押印）
• 登録免許税額分の収入印紙を購入
• 法務局に申請書類を持参または郵送

相続登記を急ぐべきケース

• 不動産を売却したい場合（登記が完了しないと売却できない）
• 金融機関の融資を受けたい場合
• 相続人の一人が認知症になりそうな場合（判断能力があるうちに手続きする）
• 相続人の死亡が続くと手続きが複雑になる（数次相続）

よくある質問

Q. 相続登記の義務化は過去の相続にも適用されますか？

適用されます。2024年4月1日以前に相続した不動産についても、2027年3月31日までに申請する必要があります。

Q. 相続登記をしないと固定資産税はどうなりますか？

固定資産税は所有者に課税されます。名義変更しないと被相続人名義のままとなり、自治体から相続人に固定資産税の納税通知が届くケースがあります。

Q. 「相続土地国庫帰属制度」とは何ですか？

2023年4月に施行された制度で、一定の要件を満たす土地を国に引き渡すことができます（相続土地国庫帰属法）。管理が困難な土地を手放したい場合の選択肢のひとつです。

費用の合計シミュレーション

自分で申請（自己申請）する場合は登録免許税のみとなり、司法書士報酬は不要です。ただし、戸籍謄本収集・書類作成に数十時間を要することも多く、複雑なケース（相続人多数・複数不動産）では専門家への依頼が現実的です。

まとめ

• 相続登記は2024年4月1日から義務化。相続を知った日から3年以内（不動産登記法第76条の2）
• 登録免許税は固定資産税評価額の0.4%
• 司法書士への依頼費用の目安は15〜30万円程度
• 2024年以前の相続分は2027年3月31日までに申請が必要

参考資料・一次ソース

• 法務省｜相続登記の申請義務化（特設ページ）
• e-Gov法令検索｜不動産登記法第76条の2
• 法務局｜相続登記の申請手続きについて

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